„Wirtschaftliches Missverhältnis“: Der Mangel an Eigentumswohnungsverwaltern in Ontario führt zu steigenden Kosten

Während die Ford-Regierung ihre Hoffnungen auf eine Lösung der Wohnungskrise in Ontario auf den Bau von 1,5 Millionen neuen Häusern bis 2031 setzt, droht ein chronischer Mangel an qualifiziertem Personal für die Verwaltung neuer Eigentumswohnungsgebäude die Kosten für Hausbesitzer in die Höhe zu treiben, selbst wenn neue Einheiten endlich ans Netz gehen.

Die Änderungen in der Art und Weise, wie Wohnungsverwalter geschult und lizenziert werden, erreichten im Sommer 2022 einen wichtigen Meilenstein, da neue Anforderungen viele erfahrene Manager in Ontario dazu zwangen, in den Ruhestand zu gehen.

Branchenexperten sagen, dass die unglückliche Kombination aus dem Verlust einiger seiner besten Manager und den Bemühungen, mehr Wohnraum bereitzustellen und Tausende neuer Einheiten zu bauen, Anzeichen dafür zeigt, dass das Unternehmen zu einer Kostenkrise führt.

„Die Nachfrage nach ausgebildeten Managern steigt rasant und das Angebot sinkt; Das hat das Problem geschaffen, mit dem wir jetzt konfrontiert sind“, sagte Eric Plant, Präsident der Ontario Condominium Managers Association, gegenüber Global News.

Der Mangel an erfahrenen Wohnungseigentumsverwaltern führt zu höheren Löhnen – einige beginnen ihren ersten Job mit bis zu 80.000 US-Dollar pro Jahr – und letztendlich zu höheren jährlichen Kosten für Wohnungseigentümer.

Zusätzlich zu den historischen Hypothekenzinsen und der jahrelangen Inflation drückt diese Situation Hausbesitzer in eine Lebenshaltungskostenkrise, sagte Plant.

„Dies hatte sehr negative Auswirkungen auf die Gesellschaft; Dies trägt nicht zur Bewältigung der Erschwinglichkeitskrise bei“, sagte er.

„Das Schlimmste, was Sie hören können, wenn Ihre Hypothek gerade gestiegen ist und Sie von zwei auf sieben Prozent gestiegen sind, ist, einen Brief von Ihrem Wohnungsverwalter zu bekommen, in dem es heißt, dass wir dieses Jahr um sechs Prozent und dann um weitere zehn Prozent steigen. Das ist schwer zu akzeptieren.“

Die Eigentumswohnungsbranche erlebte Ende 2017 einige ihrer ersten größeren Vorschriften, als die damalige liberale Regierung sie verabschiedete Gesetz über Eigentumswohnungsverwaltungsdienstemit dem erstmals Regelungen für Wohnungseigentumsverwalter eingeführt wurden.

Die Änderungen führten zu einem strengen Lizenzierungssystem für Eigentumswohnungsverwalter, die für Budgets in Höhe von mehreren Millionen Dollar verantwortlich sein und die vierte Regierungsebene des Landes, die Eigentumswohnungsverwaltung, leiten können.

„Die Branche steht vor vielen Problemen, es gibt einige große Betrugsfälle und andere Dinge, die für Schlagzeilen sorgen und das Ganze befeuern“, sagte Plant. „Also niemand in der Branche ist über diesen Vorfall verärgert.“

Mit den neuen Regeln werden verschiedene Lizenzen eingeführt: eine Junior-Qualifikation für Neueinsteiger, eine allgemeine Lizenz für Manager und eine Übergangslizenz, die effektiv für diejenigen gilt, die schon lange in der Branche tätig sind und nicht zurückkehren müssen Schule, um einen neuen Abschluss zu erwerben.

Diese Übergangslizenzen haben jedoch Ablaufdaten und bis Mitte 2022 werden die meisten davon abgelaufen sein. Statt eine Umschulung vorzunehmen, sagte Plant, habe er festgestellt, dass eine große Anzahl der erfahrensten Wohnungseigentumsverwalter der Provinz die Branche ganz verlassen hätten.

„Ich kenne den Prozentsatz nicht – es gibt keine Statistiken darüber –, aber wir haben über Nacht die meisten der leitenden Mitarbeiter der Branche verloren“, sagte er und schätzte die Zahl auf irgendwo zwischen 10 und 25 Prozent.

Die neuesten Jahresdaten der Ontario Condominium Management Regulatory Authority zeigen, dass zum 31. März 2023 noch 2.533 allgemeine Lizenzen, 1.611 Junior-Lizenzen und neun Übergangslizenzen vorhanden waren.

Ontarios 4.564 lizenzierte Eigentumswohnungsverwalter müssen etwa 12.690 Eigentumswohnungsgebäude mit mehr als 900.000 Wohneinheiten verwalten.

„Das schadet uns im Hinblick auf die Verwaltung von Eigentumswohnungen“, sagte Plant.

Während der Nachschub an Managern zu versiegen scheint, wird der Nachschub an neuen Einheiten fortgesetzt.

Im Jahr 2023 wurde in Ontario mit dem Bau von insgesamt 11.422 neuen Wohneinheiten begonnen, wobei im ersten Quartal 2024 mit dem Bau von 13.245 neuen Wohneinheiten begonnen wurde.

Es werden nicht nur mehr Häuser gebaut, sondern laut Plant verfügen neue Eigentumswohnungen auch über mehr Komponenten als ältere Gebäude, was den Managern zusätzliche Faktoren bietet, mit denen sie sich auseinandersetzen müssen.

„Die Gebäude, die jetzt gebaut werden, sind viel komplizierter“, sagte er. „Die Gebäude sind mit Gewerbegebäuden vermischt, es gibt Hotels darin, es gibt kurzfristige Vermietungen, es gibt sehr aufwendige Sharing-Einrichtungen. Je weiter man in der Innenstadt ist, desto komplizierter wird es.“

Anne Burgoon, Immobilienverwalterin und Vizepräsidentin von Eastern Ontario Property Management, sagte gegenüber Global News, dass die Kombination dieser Faktoren es schwierig mache, einen neuen, qualifizierten Manager zu finden.

„Bei der Rekrutierung von Führungskräften gibt es große Herausforderungen“, sagte er.

Burgoon sagte ebenso wie Plant, dass ein Mangel an Managern und eine Überlastung durch neue Gebäude die Löhne in die Höhe getrieben hätten.

„Sie verdienen gut“, sagte er. “Sie machen eine menge Geld.”

Plant sagte, ein Einstiegsverwalter, der in einem Büro arbeitet, das Eigentumswohnungsunterlagen verwaltet, hätte vor zwei bis drei Jahren 40.000 US-Dollar pro Jahr verdient. Mittlerweile erhalten sie zwischen 60.000 und 80.000 US-Dollar.

„Wenn es ein solches wirtschaftliches Ungleichgewicht gibt, werden die Preise steigen und die Managerpreise werden in die Höhe schießen“, sagte er.

„Vor drei Jahren habe ich die Hälfte von dem bezahlt, was ich für eine begrenzte Junior-Lizenz bezahlt habe. Jetzt wird es in drei Jahren wahrscheinlich um 50 bis 100 Prozent steigen.“

Burgoon sagte, dass leitende Manager, die seiner Erfahrung nach für 2.000 bis 4.000 Einheiten verantwortlich sein können, „abhängig von Ihrem Portfolio“ ein Nettogehalt zwischen 120.000 und 220.000 US-Dollar pro Jahr verdienen können.

Doch während die Preise für Wohnungsverwalter steigen, steigen auch die Aufgaben, die sie bewältigen müssen. Da mittlerweile ein Viertel der erfahrenen Mitarbeiter die Branche verlässt, geraten Nachwuchsführungskräfte laut Plant manchmal in eine schwierige Lage.

„Aufgrund dieser Mängel müssen Nachwuchsführungskräfte härter arbeiten, als sie sollten, und das bei weitaus weniger Aufsicht. … Wir haben alles getan, um so schnell wie möglich zu trainieren und sicherzustellen, dass die Verhältnisse gut sind, aber die Realität ist, dass es so ist“, sagte er.

„Wenn Sie ein Junior-Gebäude haben und viele Gebäude haben und jemanden brauchen, der diese Gebäude verwaltet, werden Sie diese Person in ein Portfolio aufnehmen, das wahrscheinlich größer ist, als sie bewältigen kann..”

Branchenexperten sagen, das Endergebnis der Knappheit sei, dass die Gebühren für Eigentumswohnungen steigen.

Da Verwaltungsgesellschaften neu qualifizierte Manager an Eigentumswohnungsgebäude vermitteln und Verwaltungsräte, die diese benötigen, höhere Gehälter zahlen müssen, erhöhen sie ihre Vertragsgebühren und Eigentumswohnungsverwaltungen erhöhen ihre Gebühren.

„Die Preise sind gestiegen, und das bedeutet, dass die Preise für Hausbesitzer gestiegen sind, weil sie für unsere Verwaltungsverträge bezahlen“, sagte Plant.

Während die Gebühren für die Verwaltung von Eigentumswohnungen im Vergleich zu den gesamten Eigentumswohnungsgebühren, die Eigentümer von Wohneinheiten zahlen müssen, relativ niedrig sind, steigen auch andere Kosten. Ersatzteile für Gebäude, insbesondere Fenster, nehmen rasant zu, während Eigentümer von Eigentumswohnungen in älteren Gebäuden mit kritischeren Reparaturen konfrontiert sind.

„Die Baukosten sind erheblich gestiegen, aber aufgrund all dessen und der Herausforderungen, denen wir bei der Personalbindung gegenüberstehen, sind auch die Verwaltungskosten erheblich gestiegen“, sagte Burgoon.

Weder Plant noch Burgoon gaben an, dass sie von der Provinzregierung eine sofortige Lösung der Kostenkrise erwarten, in der Hoffnung, dass höhere Gehälter und eine strukturiertere Ausbildung mit der Zeit mehr Absolventen hervorbringen werden.

„Sie haben die Organisation von Grund auf aufgebaut. … Diese Regulierungsbehörden existierten nicht, also bauten sie sie im Laufe der Zeit von Grund auf neu auf. Und gibt es Hindernisse und Dinge, die gelöst werden müssen? Ja. Und werden sie das auch weiterhin tun? Ja, ich denke, das werden sie“, sagte Burgoon.

Ein Sprecher der Provinz erklärte gegenüber Global News, dass in Ontario weder die Regierung noch ihre Aufsichtsbehörden „eine Rolle bei der Festlegung der Gehälter für Eigentumswohnungsverwalter spielen“.

„Die Regierung erkennt an, dass das Wachstum von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren landesweit zu einem erhöhten Bedarf an Eigentumswohnungsverwaltung geführt hat“, sagten sie und versprachen, dass die Regierung „die Trends in der Branche weiterhin beobachten“ werde.