Potenzielle Hauskäufer, die Immobilienkaufverträge in BC inmitten eines brandheißen Immobilienmarkts stornierten, wurden angewiesen, den Verkäufern die Differenz zwischen dem von ihnen angebotenen Preis und dem Preis zu zahlen, zu dem das Haus verkauft wurde, als sich der Markt abkühlte.
Navdeep Singh Mahli unterzeichnete zusammen mit Wai Ming Fong und Xiao Li Liu einen Vertrag zum Kauf einer Wohnimmobilie in Kelowna für 1.115.000 US-Dollar. Laut dem Urteil des Obersten Gerichtshofs von BC in diesem Fall wurde der Verkauf jedoch nicht vor Ablauf der Frist im Juli 2022 abgeschlossen.
Im Januar 2023, mehrere Monate nachdem das Haus wieder zum Verkauf angeboten wurde, schlossen mehrere andere Käufer das Grundstück ab. Der Markt sei „stark gefallen“ und der neue Käufer habe 740.000 US-Dollar gezahlt, so das Gericht.
Der Verkäufer, Jeffrey Anton Mandl, klagte wegen Vertragsbruch. Die Beklagten konterten mit der Begründung, dass die Eigentumserklärungen „falsche Darstellungen oder unbeabsichtigte Angaben“ enthielten und die Verträge daher ungültig sein sollten.
Am Ende stand Richter Dennis K. Hori auf der Seite des Verkäufers und nicht des potenziellen Käufers.
Das Haus wurde am 3. März 2022 für 999.000 US-Dollar gelistet und an diesem Tag machte Mahli ein Angebot von 1.113.000 US-Dollar. Das Angebot war eines von zwei, und der endgültig vereinbarte Preis von 1.115.000 US-Dollar wurde laut Gerichtsurteil nach mehreren Verhandlungen erreicht. Fong und Liu waren ebenfalls „Vertragsparteien“.
Darin machten die Beklagten ein bedingungsloses Angebot, in dem sie auf das Recht auf eine „Finanzierungsvorbehaltsklausel“ verzichteten, was zu einem Problem wurde, als sie erfolglos versuchten, eine Hypothek aufzunehmen.
„Herr Mahli wurde von der Bank darauf hingewiesen, dass die Bewertung der Immobilie durch die Bank deutlich unter dem Kaufpreis lag und die Bank den Kauf daher nicht finanzieren würde“, heißt es in der Entscheidung. Auch andere Banken weigerten sich, den Kauf zu finanzieren.
Den Kaufinteressenten gelang es, mehrere Verlängerungen des Fertigstellungstermins durch die Hinterlegung zusätzlicher Anzahlungen auszuhandeln – sie konnten den Verkäufer jedoch nicht davon überzeugen, den Preis zu senken.
„Ich komme zu dem Schluss, dass es sich bei dem Vertrag um eine verbindliche Vereinbarung handelt, die die Beklagten dazu verpflichtet, die Immobilie am 18. Juli 2022 für 1.115.000 US-Dollar zu erwerben. Als die Beklagten es versäumten, den Kaufpreis am 18. Juli 2022 einzureichen, verstießen sie gegen den Vertrag“, sagte Hori.
Die Angeklagten teilten dem Gericht mit, dass es eine Reihe von Problemen mit dem Haus gebe, und ihr Immobilienmakler gab an, dass die Ergebnisse der Inspektion ergeben hätten, dass das Haus „unbewohnbar“ sei. Diese Meinung wurde nicht durch zusätzliche Beweise gestützt – und der Richter erklärte, dass es keine Rolle gespielt hätte, wenn es zusätzliche Beweise gegeben hätte.
Eine der Vertragsbedingungen bestand darin, die Immobilie „wie sie ist“ zu erwerben, was laut Urteil bedeutet, dass „die Beklagten auf alle Ansprüche auf Verantwortung und Haftung gegenüber dem Kläger verzichten“.
Die Widerklage wegen fahrlässiger Falschdarstellung wurde abgewiesen, und der Richter wandte sich der Prüfung der Frage des Schadensersatzes zu und erläuterte einige der Rechtsgrundsätze, die in Fällen wie diesem gelten.
„Was das entbehrliche Geld angeht, muss der Verkäufer in die gleiche Position gebracht werden, in der der Verkäufer wäre, wenn der Käufer den Vertrag ausführte“, heißt es in Horis Entscheidung.
„Bei sinkenden Marktbedingungen sollte das Gericht dem Verkäufer Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem Vertragspreis und dem höchsten Preis zusprechen, der innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsbruch des Käufers erzielt werden kann“, fuhr der Richter fort .
In den vier Monaten zwischen der ersten Auflistung der Immobilie und ihrer erneuten Auflistung akzeptierte das Gericht die Aussage des Verkäufers, dass sich der Markt im zentralen Okanagan erheblich abgekühlt habe.
Im Juli 2022 verkaufte der Verkäufer das Haus für 949.000 US-Dollar weiter. Bis Ende Oktober hatte Mandl den Verkaufspreis auf 799.000 US-Dollar gesenkt. In dieser Zeit finanzierte er auch den Austausch des Daches und der Klimaanlage, um „die Immobilie auf dem Markt attraktiver zu machen“.
Die Beklagten argumentierten, der Schadensersatz müsse gemindert werden, da Mandl die finanziellen Auswirkungen nicht abgemildert habe. Sie argumentierten, Mandl solle mit ihnen neu verhandeln und die Preise senken. Oder sie sagten, Mandl hätte mit dem Verkauf des Hauses warten sollen, bis sich der Markt besserte.
Beide Vorschläge wurden unter den gegebenen Umständen als unangemessen abgelehnt.
Das Gericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 375.000 US-Dollar, was der Differenz zwischen dem Vertragspreis und dem endgültigen Verkaufspreis entsprach. Die Beklagten wurden außerdem zur Zahlung der Kosten für den Dach- und Klimaanlagenaustausch verurteilt. Eine Entschädigung für die Lebenshaltungskosten im Eigenheim – einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Stromrechnungen – wird ebenfalls gewährt.
Nach Abzug der Anzahlung von 50.000 US-Dollar beträgt der zu zahlende Gesamtbetrag 362.920,76 US-Dollar.
