Die staatliche Bürgschaft für Wohnungsbaudarlehen für junge Menschen wartet noch auf die Umsetzung der notwendigen Regelungen und soll laut dem Verordnungsentwurf, der Lusa vorliegt, bis Ende 2026 gelten.
Anfang August trat die Befreiung von der Kommunalsteuer auf belastende Eigentumsübertragungen (IMT) und der Stempelsteuer (IS) beim Kauf ihres ersten dauerhaften Eigenheims für junge Menschen in Kraft, die zum Zeitpunkt des Kaufs bis zu 35 Jahre alt waren.
Die staatliche Bürgschaftsmaßnahme zur Ermöglichung einer Bankfinanzierung für den Erwerb ihres ersten Eigenheims durch junge Menschen – die im selben Regierungspaket enthalten ist (Bauen Sie Portugal auf), um den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, kann noch nicht angewendet werden, da es trotz Inkrafttretens seines Gesetzesdekrets einer Regelung bedarf, um in die Praxis umgesetzt zu werden.
Quellen aus dem Finanzsektor zufolge hat sich dieses Thema nicht weiterentwickelt und wird voraussichtlich erst nach August voranschreiten. Von Anfang an müsse mit der Bank von Portugal vereinbart werden, wie die Maßnahme in die Einhaltung makroprudenzieller Regeln durch die Banken integriert werde (ein Problem, vor dem die Regulierungsbehörde bereits mehrfach gewarnt hat).
Das Gesetzesdekret zur Sozialwohnungsgarantie wurde am 10. Juli veröffentlicht und es wurde bereits erwähnt, dass die für Finanzen, Wohnen und Jugend zuständigen Regierungsmitglieder bis September Zeit haben, die notwendigen Vorschriften zu verabschieden.
Die Garantie richtet sich an Personen im Alter zwischen 18 und 35 Jahren (einschließlich), die ihren Wohnsitz in Portugal haben, einen regulären Status im Finanz- und Sozialversicherungsbereich haben und über ein Einkommen bis zur 8. Einkommensklasse (81.199 Euro des steuerpflichtigen Jahreseinkommens) verfügen Erwerb ihres ersten dauerhaften Eigenheims, dessen Wert 450.000 Euro nicht übersteigt. Begünstigte können nicht Eigentümer eines städtischen Gebäudes oder eines Teils eines städtischen Gebäudes sein.
Laut dem Verordnungsentwurf, der Lusa vorliegt, gilt die Garantie für Verträge, die bis zum 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, und hat eine Laufzeit von 10 Jahren. Die Maßnahme kann nach Bewertung ihrer Auswirkungen über das Jahr 2026 hinaus verlängert werden.
Die Rückzahlungsdauer des Kredits muss mindestens fünf Jahre betragen und die persönliche Bürgschaft des Staates „soll es der Bank ermöglichen, den gesamten Betrag zu finanzieren“.
Banken müssen sich an die öffentliche Bürgschaft halten, damit ihre Kunden von diesem Instrument profitieren können. Der Gesetzesentwurf sieht außerdem vor, dass Banken für die Garantie keine Gebühren oder Entgelte erheben dürfen.
Der Verordnungsentwurf, der das Gesetzesdekret regelt, sieht außerdem vor, dass die Höhe der Garantie im Wohnungsbaudarlehensportfolio jeder Bank überprüft werden kann und durch Vereinbarung zwischen den Parteien erhöht oder verringert werden kann.
Obwohl die Informationen unklar sind, scheint dies darauf hinzudeuten, dass jede Bank eine „Obergrenze“ für den Betrag des Hypothekendarlehensportfolios haben wird, der garantiert werden kann.
Die staatliche Garantie gewährleistet die Auszahlung des Kapitals im Falle eines Zahlungsausfalls während der ersten 10 Jahre des Kreditvertrags. Zahlt der Kunde den Kredit nicht, ist der Staat „zur Erstattung von bis zu 15 % dieses Betrags verpflichtet“, heißt es im Verordnungsentwurf.
Bei Inanspruchnahme der Garantie verfügt der Staat über die entsprechenden Rechte der Banken und die Banken müssen über die Schritte informieren, die zur Rückforderung der vom Staat geleisteten Beträge unternommen werden. Der Teil, den die Banken im Zusammenhang mit den gepfändeten Bürgschaften zurückerhalten, muss bis zur Höhe des von ihm gezahlten Betrags an den Staat zurückgegeben werden.
Wenn der Kunde einen Teil der Finanzierung vorzeitig zurückzahlt, verringert sich die staatliche Garantie proportional. Wenn der Kunde das Haus verkauft, endet die staatliche Garantie an diesem Tag.
Die Generalinspektion für Finanzen wird laut Diplomentwurf Prüfungen der garantierten Beträge und möglicher Aktivierungen der Garantie durchführen.
“Vorsicht”
Seitdem die Regierung diese Maßnahme vorgelegt hat, hat die Bank von Portugal mehrmals öffentlich darauf hingewiesen, dass die Banken die Einhaltung der Regeln für die Gewährung dieses Kredits nicht erleichtern dürfen, selbst wenn sie eine staatliche Garantie haben.
Nach Angaben des Gouverneurs Mário Centeno befürwortet die Bank von Portugal stets Maßnahmen, die der jüngeren Bevölkerung den Zugang zu Wohnraum erleichtern. Bei dieser Maßnahme ist jedoch „Vorsicht“ geboten, da sichergestellt werden muss, dass sowohl die Kunden in der Lage sind, zu zahlen Schulden und Stabilität Bankfinanzierung.
Laut Centeno mindert die staatliche Bürgschaft den Aufwand für die Kunden nicht und er sieht es auch als Risiko an, wenn sich die Höhe des gewährten Kredits durch die staatliche Bürgschaft erhöht.
„Wenn der Kreditbetrag steigt und das Einkommen nicht steigt, bedeutet dies, dass die Wahrscheinlichkeit größer ist, dass Menschen die Schuldendienstquote überschreiten“, sagte er im Juni im Verhältnis zum Einkommen.
Im Juli erklärte die Finanzministerin Miranda Sarmento im Parlament, dass es keine Streitigkeiten mit der Bank von Portugal hinsichtlich der öffentlichen Garantie gebe und dass der Regulierungsprozess „immer in Absprache mit der Regulierungsbehörde“ erfolge.
Die derzeit geltenden makroprudenziellen Vorschriften legen fest, dass die Kreditwürdigkeit 90 % des Wertes des Hauses (wobei für diesen Zweck der niedrigste Wert zwischen dem Anschaffungswert und dem Bewertungswert betrachtet wird) der eigenen und dauerhaften Wohnung nicht überschreiten darf. Sie weisen auch darauf hin, dass ein Kunde in der Regel nicht mehr als 50 % seines Einkommens für die Bereitstellung des Hauses an die Bank aufwenden sollte (sog. Aufwandsquote).
Letzte Woche vertrat der Vorstandsvorsitzende von Santander Totta die Auffassung, dass die öffentliche Garantie zwar positiv sei, aber nur sehr begrenzte Auswirkungen habe und das Wohnungsproblem nicht löse.
„Wir glauben, dass die Auswirkungen dieser Maßnahme sehr begrenzt sein werden“, sagte Pedro Castro e Almeida auf der Pressekonferenz zur Vorstellung der Halbjahresergebnisse der Bank.
Der Manager warnte davor, dass eine „Anpassung der Erwartungen“ notwendig sei, da diese Maßnahme „nicht allen jungen Menschen erlauben wird, plötzlich mit dem Kauf eines Hauses zu beginnen“, sondern nur denen, die in der Lage sind, die Rate an die Bank zu zahlen, d. h. deren Aufwandsquote höher ist liegt unter dem von der Bankenaufsicht zugelassenen Wert.
„Es gibt viele Länder in Europa, die ähnliche Maßnahmen ergriffen haben, und die Auswirkungen betrugen weniger als 1 % der vergebenen Kredite. „Die Maßnahme soll jungen Menschen helfen, die in der Lage sind, ihre Schulden zu bedienen, denen aber die ersten 10 % für den Kauf eines Hauses fehlen“, erklärte er.
Der Präsident der Caixa Geral de Depósitos (CGD) lobte in einer weiteren Pressekonferenz die Idee einer öffentlichen Garantie, stellte jedoch fest, dass Einzelheiten geklärt werden müssten.
„Wie allgemein bekannt ist, gibt es diesbezügliche Gespräche zwischen den Behörden, und Caixa wird hier sein, um diese Immobilien für jeden in dieser Situation zu finanzieren“, sagte Paulo Macedo.
Für die Regierung sagte der Minister für Infrastruktur und Wohnungsbau letzte Woche, dass er von den Banken erwarte, dass sie ihren Beitrag zur Bankgarantie leisten.
„Hoffen wir nun, dass die Banken (ihren Teil dazu beitragen), denn die Bankgarantie, die für den Teil gewährt wird, den junge Menschen nicht garantieren konnten, wird auch von der Regierung ersetzt“, erklärte Miguel Pinto Luz.
