Ein Bewohner eines Sozialwohnungsgebäudes in Vancouver, dem wegen eines Streits über einen Mietrückstand von 45 US-Dollar die Aufforderung zum Auszug erteilt wurde, hat zumindest vorerst das Recht erhalten, zu bleiben.
Jeremy Wall lebt in einem Gebäude in der Burrard Street, das von der Kettle Friendship Society betrieben wird.
Im vergangenen September kündigte die gemeinnützige Organisation den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit einer Frist von einem Monat aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs von British Columbia.
Im Räumungsbescheid seien „mehrere Gründe“ für die Kündigung des Mietvertrags aufgeführt, heißt es in der Gerichtsentscheidung. Als Wall den Verein jedoch vor die Abteilung für Wohnungsmieten brachte, um die Kündigung anzufechten, bestätigte der RTB-Schiedsrichter die Räumung ausschließlich mit der Begründung, Wall sei „wiederholt mit der Zahlung der Miete zu spät gekommen“.
Wall beantragte beim Obersten Gerichtshof von BC eine gerichtliche Überprüfung der RTB-Entscheidung und argumentierte, dass der Schiedsrichter das Gesetz unangemessen angewendet, die Beweise falsch verstanden und relevante Informationen nicht berücksichtigt habe.
In einer im letzten Monat mündlich verkündeten und diese Woche online veröffentlichten Entscheidung stellte Richterin Lisa A. Warren fest, dass es ihr „keine Schwierigkeiten bereitete“, zu dem Schluss zu kommen, dass die Entscheidung des Schiedsrichters „eindeutig unvernünftig“ sei.
Einmaliger Zahlungsverzug, doppelte Mahnung
Laut Warrens Entscheidung erhält Wall Behindertenhilfe vom Ministerium für soziale Entwicklung und Armutsbekämpfung, das monatlich 420 US-Dollar Miete direkt an die Kettle Society zahlt.
„Es besteht kein Zweifel daran, dass Mr. „Wall hat seine Miete für die gesamte Laufzeit seines Mietvertrags jeden Monat vollständig bezahlt, mit Ausnahme des 1. April 2023“, heißt es in der Entscheidung. „In diesem Monat wurden nur 375 US-Dollar der 420 US-Dollar Miete gezahlt.“
Das Defizit bei der Finanzierung in Höhe von 45 US-Dollar sei das Ergebnis von „Fehlern des Ministeriums“, heißt es im Gerichtsurteil.
Der Hausbesitzer schickte Wall im Mai einen Brief, in dem er ihn über den Mangel informierte, und Wall teilte dem Gericht mit, dass er dem Hausbesitzer als Reaktion darauf 45 US-Dollar gezahlt habe. Er gab zu, dass ihm eine Quittung ausgehändigt worden war, verlor diese jedoch.
Im Juli erhielt er einen zweiten Brief, in dem ihm mitgeteilt wurde, dass er 45 US-Dollar im Rückstand sei. Er teilte dem Gericht mit, dass er diesen Brief ignoriert habe, weil er glaube, dass die Situation geklärt sei.
Im darauffolgenden Monat erhielt er einen weiteren Brief, den er zum Büro des Gebäudeeigentümers brachte und dort befragte, heißt es in der Verfügung.
Der letzte Brief traf Anfang September ein und teilte ihm mit, dass er bis zum 30. September Zeit habe, die ausstehende Miete zu zahlen. Trotz dieser Frist erhielt er am 19. September die Kündigung seines Mietvertrags.
„Der Schiedsrichter wies die von Herrn vorgelegten Beweise zurück. Wall sagte, er habe die Rückstände beglichen und fand es „unklar“, warum Mr. „Wall hat den Hausbesitzer erst im August 2023 zu diesem Thema kontaktiert“, heißt es in Warrens Entscheidung.
„Der Schiedsrichter kam dann zu dem Schluss, dass Mr. Wall war „wiederholt mit der Zahlung der Miete im Verzug“ im Sinne des (Residential Tenancies Act), da es „mindestens drei Fälle von verspäteter Zahlung der Miete“ gab, da die Miete im April nicht gezahlt wurde und dies als Reaktion darauf nicht behoben wurde Briefe des Vermieters. Mit anderen Worten wird die Nichtzahlung der gesamten geschuldeten Miete für einen Monat in Verbindung mit der Nichtbehebung der Situation als Antwort auf die vier Schreiben des Vermieters als ‚wiederholte verspätete Zahlung der Miete‘ betrachtet.“
Der Richter stellte fest, dass in den Richtlinien für RTB-Schiedsrichter festgelegt ist, dass drei verspätete Zahlungen ein „ausreichendes Minimum sind, um eine Kündigung zu rechtfertigen“, um einen Mietvertrag wegen unbezahlter Miete zu kündigen.
„Der Schiedsrichter hat keine kohärente Analyse der Bedeutung von ‚wiederholt verspätet‘ und seiner Bedeutung für Herrn vorgenommen. Wall über die Umstände des Falles oder wie Mr. „Wall kann als schwerwiegender Verstoß eingestuft werden“, heißt es in der Entscheidung.
„Der Schiedsrichter berücksichtigte nicht die tatsächlichen Umstände, wie zum Beispiel die Tatsache, dass es nur einen Vorfall einer nicht ordnungsgemäßen Mietzahlung gab, die Tatsache, dass die Miete im Namen von Herrn gezahlt wurde.“ Mauer durch das Ministerium oder ein kleiner Fehlbetrag.“
Warren hielt die Entscheidung des Schiedsrichters für „offensichtlich unvernünftig“ und beschloss, den Fall nicht an RTB zurückzugeben, sondern die Entscheidung und Eigentumsverfügung, die zugunsten der Kettle Society erlassen worden war, aufzuheben.
„Ich kann die dem Schiedsrichter vorgelegten Beweise nicht noch einmal überdenken, aber basierend auf den ihm vorgelegten Unterlagen ist es das Beste, was der Vermieter akzeptieren kann, vorausgesetzt, dass die Ablehnung von Herrn … Wall hatte das Richtige getan, nämlich, dass das Ministerium einmal Mr. Wall kostete weniger als 45 Dollar, und dann war Mr. „Wall hat es versäumt, Maßnahmen zur Behebung der Situation zu ergreifen, nachdem er zweimal darüber informiert worden war (Briefe vom 18. Mai und 12. Juli), woraufhin er zum Büro des Vermieters ging und behauptete, dass die Miete bereits bezahlt worden sei“, heißt es in der Entscheidung sagte.
Das Räumungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen
Warren wies darauf hin, dass seine Entscheidung Vermieter nicht daran hindert, Räumungen auf der Grundlage anderer in der Mitteilung zur Kündigung eines Mietvertrags aus wichtigem Grund aufgeführten Gründe anzustrengen.
Als die Kettle Friendship Society um einen Kommentar zur Gerichtsentscheidung gebeten wurde, übermittelte sie CTV News eine Erklärung, in der sie bestätigte, dass sie immer noch an der Räumung von Wall arbeite.
„Neben verspäteten Mietzahlungen gibt es noch andere Gründe für diese Räumung“, heißt es in der Erklärung teilweise.
„Da wir in dieser Angelegenheit immer noch aktiv am RTB-Schiedsverfahren beteiligt sind, können wir keine weiteren Details nennen.“
Die gemeinnützige Organisation erklärte weiter, dass ihre Priorität darin bestehe, „ein sicheres und unterstützendes Umfeld“ für ihre Mieter zu schaffen und nicht routinemäßig Räumungen wegen verspäteter Mietzahlungen anzustreben.
„Wenn Mieter zu spät kommen oder ihre Miete nicht zahlen, werden wir gemeinsam mit ihnen eine Lösung finden und ihnen eine Wohnung zur Verfügung stellen“, heißt es in der Erklärung. „Die Entscheidung, Mieter zu kündigen, treffen wir nicht auf die leichte Schulter. Wir arbeiten eng mit Mietern zusammen, um Probleme zu lösen, bevor sie diesen Punkt erreichen. Als Wohnungsgeber und Arbeitgeber haben wir aber auch eine Fürsorgepflicht gegenüber unseren anderen Mietern und Mitarbeitern.“
