Ein Richter in Alberta hat zwei Männer für schuldig befunden, denen vorgeworfen wird, Millionen Menschen beim Kauf von Ferienimmobilien am Lake Koocanusa, B.C., betrogen zu haben.
Am 20. September befand Richter RE Nation vom Alberta King’s Bench Court Craig McMorran des Betrugs, der Geldwäsche und des Diebstahls des Cottages von seinem rechtmäßigen Besitzer für schuldig.
Der zweite in dem Fall angeklagte Mann, Gus Kalabalakis, auch bekannt als Kosta, wurde des Betrugs für schuldig befunden.
Entsprechend GerichtsdokumenteMcMorran arbeitet an der Entwicklung eines Resorts namens Sweetwater Resort am Lake Koocanusa in der Nähe von Fernie, BC. Kosta ist Mitarbeiter.
Zu diesem Zweck erwarb McMorran Anteile an einem Unternehmen namens Marcer Ranching Ltd., das ein 296 Hektar großes Stück Land besaß.
Das Land ist weiter in vier Entwicklungslandbereiche unterteilt, nämlich „unteres Terrassenland“, „mittleres“ und „oberes“ Terrassenland.
Im Jahr 2012 bezahlten Wohnmobilbesitzer Marcer dafür, ihre Wohnmobile auf bestehenden Campingplätzen abzustellen und dort zu campen.
Zwei Jahre später wurde gegen Marcer ein Beschlagnahmungsverfahren für alle nicht verkauften und aufgeteilten Grundstücke eingeleitet, die größtenteils im Seegebiet lagen.
Nach Beginn der Zwangsvollstreckung begann McMorran laut Gericht mit dem Verkauf des ungeteilten Grundstücks im Rahmen von Pachtverträgen mit einer Laufzeit von 50 Jahren, mit der Option, das Grundstück nach Abschluss der Teilung zu kaufen.
„Die meisten der 17 Kronzeugen, die mit Marcer Verträge über Hütten- oder Wohnmobilstellplätze unterzeichneten, besichtigten das Anwesen mit jemandem namens William Kiriakopoulos (Billy), erledigten dann den Papierkram und unterzeichneten die Verträge mit Kosta, der als Verkäufer für Marcer in der Region tätig war Verkaufsbüro in Calgary. Kosta arbeitet Vollzeit in einem Büro in Calgary und wird als Auftragnehmer bezahlt.
„Den Beschwerdeführern, die den RV-Landvertrag unterzeichnet haben, wurde mitgeteilt, dass eine Unterteilung und somit eine Eigentumsübertragung erst dann erfolgen könne, wenn die Grundstücke mit Wasser-, Strom- und Abfallentsorgungsdiensten versorgt seien. Es wurde angekündigt, dass bald Reparaturen durchgeführt würden, doch der Termin wurde immer wieder verschoben. Tatsächlich dauerten die Verzögerungen in einigen Fällen noch Jahre nach Abgabe der Erklärungen an.“
Nach Abschluss der Zwangsvollstreckung verweigerte der neue Eigentümer des Grundstücks jedem, der einen Pachtvertrag mit McMorran und Kosta unterzeichnet hatte, den Zugang.
„Das mittlere Terrassenland wurde nie unterteilt, und so ging das gesamte in dieses Land investierte Geld verloren. Wenn das Eigentum auf den (neuen Eigentümer) übertragen wird, können die einzigen Käufer, die ihre Rechte an dem Grundstück behalten, diejenigen sein, die bereits auf dem unterteilten Grundstück registriert sind, entweder entlang des Seeufers oder in der zweiten Reihe hinten. Wer ein Mittelterrassengrundstück oder ein Mietgrundstück/Wohnmobilgrundstück erwirbt, erhält nur den Nutzungsvorteil, bis die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist.“
Während des zweiwöchigen Prozesses sagten siebzehn Beschwerdeführer aus, die alle Verträge mit McMorran über den Kauf eines Grundstücks auf dem Grundstück der Mittelterrasse oder über die Unterzeichnung eines Mietvertrags mit der Option auf den Kauf eines Grundstücks für Wohnmobile unterzeichneten.
Eine der Beschwerdeführerinnen war Michelle Brosseau aus Calgary, die CTV News im Mai mitteilte, dass ihr ein Grundstück für 8.500 Dollar versprochen worden sei.
Zu diesem Zeitpunkt sagte die Polizei, dass 85 Personen um mehr als 2 Millionen US-Dollar betrogen wurden, weil sie glaubten, sie würden Land und legitime Docks am See kaufen.
In seiner Aussage sagte McMorran, dass alle Käufer wussten, dass sich das Unternehmen im Prozess der Zwangsvollstreckung befand, als sie den Vertrag unterzeichneten, und „der angebotene Preis war der Preis der Zwangsvollstreckung.“
„Er sagte aus, dass er versucht habe, genug Geld aufzubringen, um (dem neuen Eigentümer) einen Geldbetrag zu zahlen, um den Eintritt von Order Absolute zu stoppen und das Projekt zu retten.“
„McMorrans Beweise besagen, dass seine Anwälte ihm sagten, er könne wie gewohnt mit dem Verkauf fortfahren und der Mietvertrag würde trotz der Zwangsvollstreckung in Kraft bleiben und niemand würde in Gefahr sein.“
In einer Analyse der Beweise sagte Nation, dass keiner der Beschwerdeführer sich der Rechtswidrigkeit des 50-jährigen Pachtvertrags oder der Existenz der Zwangsvollstreckungsklage bewusst sei.
„Das Gericht kommt zu dem Schluss, dass sowohl McMorran als auch Kosta in ihrem Verhalten unehrlich waren, und zwar auf eine Weise, die nicht nur fahrlässig war, sondern auch auf eine Weise, die ein normaler, vernünftiger Mensch als unehrenhaft betrachten würde.“
„(McMorran) hatte einen Gemeinschaftsvertrag mit Marcer, um das Eigentumsrecht von Marcer zu erhalten, obwohl Marcer tatsächlich keine Dienstleistungen für das Wohnmobilgrundstück erbringen konnte, keine Erlaubnis hatte, das Wohnmobilgrundstück zu besitzen, und bald kein Eigentumsrecht an dem Land haben würde. Diese Geheimhaltung und Maßnahme stellt „ein weiteres Mittel der Täuschung“ dar.
„Es war ein Verhalten, das nach den Maßstäben einer vernünftigen Person offensichtlich unehrlich war.“
Unterdessen stellte das Gericht fest, dass Kosta, der nur tat, was McMorran befohlen hatte, erst 2016 von dem Zwangsvollstreckungsverfahren erfuhr und den Verkauf dann absichtlich am 18. April dieses Jahres abschloss, ohne jedoch Einzelheiten über das bedrohte Projekt mitzuteilen.
„Er wusste, dass das Projekt gefährdet war, nicht nur wegen der Zwangsvollstreckung. Kosta wusste, dass Marcer in finanziellen Schwierigkeiten steckte. Er ist mit seinen Gehaltszahlungen im Rückstand und hat Schritte unternommen, um Geld, das an Marcer hätte gezahlt werden sollen, direkt an sich selbst weiterzuleiten.“
Die Nation befand McMorran außerdem für schuldig, ein Cottage gestohlen zu haben, das Gwen und Wayne Yager gehörte, einem Paar von Marcer-Aktionären, die auf Kostas Anweisung ein Fertighaus gekauft hatten, um es im Sweetwater Resort unterzubringen.
Im September 2014 besichtigte das Paar das erworbene Grundstück, um sich das in Plastik verpackte Fertighaus auf dem Grundstück anzusehen.
„Die Yagers wussten, dass sie eine Baugenehmigung brauchten, um ein Betonfundament für das Haus zu schaffen. Sie haben es mit Richard Halworth zu tun, der, wie sie erfahren, von Marcer angeheuert wurde, um die Erlaubnis zu erhalten, auf ihrem Land den Grundstein für ein Haus zu legen. Es gab eine Verzögerung bei der Erteilung der Genehmigung.“
Nachdem sie zwischen 38.000 und 40.000 US-Dollar für die Lieferung von Kies auf die Baustelle gezahlt hatten, wurde ihnen mitgeteilt, dass die Genehmigungen noch ausstehen.
Als die Familie Yager 2016 an den Ort zurückkehrte, stellte sie fest, dass ihr Cottage verschwunden war.
Laut Zeugenaussage sagte Kosta, McMorran sei um 2015 oder 2016 zu ihm gekommen, um sich nach vier Fertighäusern zu erkundigen, die auf dem Grundstück angeliefert worden seien, für deren Fundamente es jedoch keine Genehmigung gegeben habe.
„Kosta sagte, es gäbe zwei Kunden, die ein Haus kaufen wollten. (McMorran) sagte, er solle das Fertighaus der Familie Yager an diese Leute verkaufen.
„Kosta sagte, das Haus gehöre nicht ‚uns‘ – es gehöre der Familie Yager. McMorran sagte, er würde sich um Yagers Familie kümmern. Kosta überprüfte dies zweimal und fuhr dann mit dem Verkauf an die Familie Skog fort.
„Er hat McMorran nie kontaktiert und gefragt, ob er mit der Familie Yager gesprochen hat. Er ging einfach davon aus, dass McMorran es tun würde.“
Der Staat sagte, McMorran habe „beabsichtigt, das Eigentum oder die Anteile der Familie Yager daran zu enteignen“.
„Das liegt daran, dass das Haus auf dem Fundament eines fremden Grundstücks gebaut wurde“, sagte Nation.
Die Familie Yager ist immer noch Eigentümerin des Grundstücks, das sie nach der Zwangsvollstreckung behielt, konnte jedoch keine Genehmigung für den Bau eines Fundaments erhalten.
