Es ist wahrscheinlich, dass die Pläne der Labour-Partei, die negative Steuererleichterung für Investor-Vermieter abzuschaffen, am Ende auch den Menschen schaden könnten, denen sie eigentlich helfen sollen – den Mietern.
Anthony Albanese von der Opposition lehnte 2019 die Politik seines Labour-Vorgängers Bill Shorten ab, nachdem die Partei ihre zweite Wahl in Folge verloren hatte.
Neun Zeitungen haben nun jedoch berichtet, dass Labour die bestehenden Negativverschuldungs- und Kapitalertragssteuerrabattrichtlinien überprüfen will und das Finanzministerium damit beauftragt hat, einige Modelle für mögliche Änderungen zu erstellen.
Schatzmeister Jim Chalmers bestätigte am Mittwoch, dass seine Abteilung mögliche Richtlinienänderungen prüfe.
„Das Finanzministerium erwägt ständig alle möglichen politischen Optionen“, sagte er gegenüber Reportern.
„Es ist nicht ungewöhnlich, dass der öffentliche Dienst, und in meinem Fall meine Abteilung, Themen untersucht, über die in der Öffentlichkeit oder im Parlament spekuliert wird. So funktionieren gute öffentliche Dienste.“
Was ist ein negatives Gearing?
Im Rahmen der bestehenden Richtlinie zum negativen Verschuldungsgrad können Anleger Mietausfälle in ihrer jährlichen Steuererklärung geltend machen.
Anthony Albanese von der Opposition lehnte 2019 die Politik seines Labour-Vorgängers Bill Shorten ab, nachdem die Partei ihre zweite Wahl in Folge verloren hatte
Das bedeutet, dass Vermieter auch Hypothekenzinsen, Reinigungskosten, Reparaturen, Körperschaftsgebühren, Gemeindegebühren, Rasenmähen, Vermieterversicherungen, Hausverwaltungsgebühren und Wasserrechnungen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen geltend machen können.
Liegen die Mieteinnahmen unter den Kosten für den Unterhalt und die Amortisation der Immobilie, hat der Immobilieneigentümer eine negative Schuldenquote und kann den Verlust in der Steuererklärung für das Geschäftsjahr geltend machen.
Die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Kosten für die Bereitstellung der Mietsache wird als Aufwand vom Jahreseinkommen abgezogen.
Die Labour Party versucht, diese Politik zu überprüfen, da die negative Verschuldung dazu geführt hat, dass Spekulanten viele als Finanzinvestition gehaltene Immobilien aufkaufen, die sie dann mit hohen Kapitalgewinnen verkaufen können.
Unterwegs können sich diese Investoren negativ auf eine Reihe von Immobilien auswirken.
Traditionell verzeichneten Märkte für erschwinglicheren Wohnraum wie Brisbane, Perth und Adelaide in diesem Jahr zweistellige Anstiege der Immobilienwerte, obwohl die US-Notenbank die Zinsen in den Jahren 2022 und 2023 13 Mal anhob.
Dies geschah, weil Investoren, die Kredite gegen andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als Sicherheit aufnehmen konnten, während der Mietleerstandskrise eine Finanzierung bei Banken erhalten und andere Häuser zur Vermietung erwerben konnten.
Immobilienökonomie-Experte der University of Technology Sydney, Dr. Mustapha Bangura und Immobilienprofessor Chyi Lin Lee veröffentlichten letztes Jahr einen Bericht, in dem sie feststellten, dass Investoren in der Vergangenheit trotz schwacher Mietrenditen aufgrund des negativen Fremdkapitals Immobilien gekauft hatten.
Allerdings birgt die Abschaffung des negativen Gearings auch das Potenzial, einzelnen Anlegern zu schaden, die zum Verkauf gezwungen werden, weil sie ihre Verluste nicht steuerlich geltend machen können.
Die Pläne der Labour-Partei, negative Steuererleichterungen für Investor-Vermieter abzuschaffen, könnten am Ende auch den Menschen schaden, denen sie helfen sollen – den Mietern (Bild zeigt Mietschlangen in Bondi).
Jüngere Immobilienkäufer, die keinen Zugang zum Immobilienmarkt in Sydney hatten, werden auch die Möglichkeit verlieren, ein Ersthaus zu kaufen, das sie vermieten können, da sie weiterhin näher an ihrem Arbeitsplatz wohnen.
Dies bedeutet, dass auf dem privaten Markt weniger Mietobjekte verfügbar sind, was zu höheren Mietpreisen aufgrund des geringeren Angebots führen wird.
Dies geschieht, während Australien mit einer Mietkrise zu kämpfen hat. SQM Research hat gezeigt, dass die Leerstandsquote bei Mietwohnungen in der australischen Hauptstadt sehr niedrig ist und bei 1,3 Prozent liegt.
Die Labour-Regierung von Bob Hawke schaffte 1985 die Steuererleichterungen für Investoren mit negativem Eigenkapital ab, führte die Steuererleichterung jedoch 1987 wieder ein, weil sie befürchtete, dass das Fehlen eines negativen Eigenkapitals zu starken Mieterhöhungen führen würde.
Die Mietpreise stiegen in diesem Zweijahreszeitraum nur in Sydney und Perth.
Die Grünen, auf die sich Labour im Jahr 2025 verlassen könnte, um eine Minderheitsregierung zu bilden, wenn die Meinungsumfragen korrekt sind, haben das Parlamentarische Haushaltsbüro damit beauftragt, die Kosten einer negativen Verschuldung im Haushalt abzuschätzen.
Es wurde festgestellt, dass Steuererleichterungen für Vermieter in den Jahren 2024–25 zu einem Verlust an Steuereinnahmen in Höhe von 6,9 Milliarden US-Dollar führen würden, der in den Jahren 2033–34 auf 13,5 Milliarden US-Dollar ansteigen würde.
Gemäß der geltenden Negative-Gearing-Richtlinie können Anleger Mietverluste in ihrer jährlichen Steuererklärung geltend machen (im Bild: „Verkauft“-Schild vor einem Haus in Canberra).
Ermäßigung bei der Kapitalertragssteuer
Der 50-prozentige Kapitalertragssteuernachlass auf Wohnimmobilien wird voraussichtlich bis 2024/25 5,4 Milliarden US-Dollar kosten und bis 2033/34 auf 7,94 Milliarden US-Dollar ansteigen.
Labour war bei der Wahl im Jahr 2019 fest entschlossen, den Kapitalertragssteuernachlass für künftige als Finanzinvestition gehaltene Immobilienkäufe auf 25 Prozent zu halbieren, doch Berichten zufolge prüft nun auch das Finanzministerium eine Eindämmung dieser Politik.
Das Familienhaus oder der Hauptwohnsitz einer Person ist seit ihrer Einführung im Jahr 1985 von der Kapitalertragssteuer befreit, doch die Koalitionsregierung von John Howard führte 1999 einen Kapitalertragssteuernachlass von 50 Prozent ein.
Das heißt, wenn der Wert eines Hauses seit dem Kauf durch einen Investor um 100.000 US-Dollar gestiegen ist, sollten in seiner Steuererklärung für dieses Geschäftsjahr nur 50.000 US-Dollar als Einkommen aufgeführt werden, sofern das Haus seit mindestens 12 Monaten im Besitz ist.
Diese Politik fiel auch mit einer Verdreifachung der Überseeeinwanderung in den 2000er Jahren zusammen.
In den 1980er Jahren, als Australien negative Gearing- und Kapitalertragssteuern einführte, lagen die Immobilienpreise in Sydney viermal so hoch wie das durchschnittliche Vollzeitgehalt.
Aber in den späten 2000er Jahren verdoppelte sich dieses Verhältnis von Schulden zu Einkommen auf acht und nähert sich nun 15, wobei der durchschnittliche Hauspreis in Sydney bei fast 1,5 Millionen US-Dollar liegt.
Eine Person mit einer Hypothekenanzahlung von 20 Prozent darf nicht mehr als das 5,2-fache ihres Gehalts leihen.
Das bedeutet, dass jemand, der ein durchschnittliches Vollzeitgehalt von 100.017 US-Dollar verdient, nur ein Haus für 650.109 US-Dollar kaufen kann – und sich auf keinem Kapitalmarkt außer Darwin ein Haus zum durchschnittlichen Preis leisten könnte.
Der 50-prozentige Kapitalertragssteuerrabatt auf Wohneigentum wird voraussichtlich bis 2024/25 5,4 Milliarden US-Dollar kosten und bis 2033/34 auf 7,94 Milliarden US-Dollar ansteigen (Bild, zum Verkauf stehende Häuser in Sydney).
Steuerpolitik
Bill Haydens Labour Party verlor die Wahl 1980, als die Koalitionsregierung von Malcolm Fraser eine Schreckenskampagne durchführte und behauptete, sie würde eine Kapitalertragssteuer einführen.
Allerdings wurde Hawke 1984 mit dem Versprechen, einen Steuergipfel abzuhalten, wiedergewählt, was 1985 zu einer Kapitalertragssteuer führte.
Die Koalition verlor die „unschlagbare“ Wahl von 1993, als der liberale Führer John Hewson eine Steuer auf Waren und Dienstleistungen von 15 Prozent vorschlug.
Als Oppositionsführer schloss John Howard die GST im Vorfeld der Parlamentswahlen 1996 aus – mit der Formulierung „nie, niemals“ –, wurde jedoch 1998 mit einem Wahlprogramm von 10 Prozent GST knapp wiedergewählt.
Die Untersuchung von Änderungen am Negative Gearing und der Kapitalertragssteuer durch Labour – obwohl sie aufgrund dieser Maßnahmen zwei Wahlen verloren hat – zeigt nur, dass politische Parteien nicht einfach aufgeben, wenn Wähler Nein sagen.
