Viele Hausbesitzer haben günstige Hypotheken, die es wert sind, behalten zu werden, was ein Problem für den Wohnungsmarkt darstellt.
Neben hohen Hypothekenzinsen und exorbitanten Immobilienpreisen hält der Mangel an zum Verkauf stehenden Bestandsimmobilien neue Käufer bereit. In einer aktuellen CNET Money-Umfrage gaben 13 % der Erwachsenen in den USA an, dass der Zugang zu mehr Inventar ihnen dabei helfen würde, über den Kauf eines Eigenheims nachzudenken.
Das begrenzte Wohnungsangebot ist unter anderem auf den „Tarifbindungseffekt“ zurückzuführen. Hausbesitzer, die sich zu Beginn der Pandemie auf historisch niedrige Hypothekenzinsen festgelegt haben, können es sich nicht leisten, den Zinssatz für ihre Hauskredite zu erhöhen (in manchen Fällen sogar zu verdoppeln), und bleiben daher, wo sie sind.
Weniger Verkäufer führen zu weniger Optionen für Käufer, die auf dem Markt nach Häusern suchen. „Es ist brutal, es ist sehr, sehr schwierig“, sagt er Maja Sly, Maklerin bei Keller Williams.
Die jüngste Zinssenkung der US-Notenbank, die bereits zu niedrigeren Hypothekenzinsen geführt hat, weckt bei manchen die Hoffnung, dass mehr Hausbesitzer anfangen werden, ihre Sachen zu packen und umzuziehen, was möglicherweise zu mehr Lagerbeständen führt.
Mehr lesen: Es kommen günstigere Hypotheken, aber wie lange dauert es nach der Zinssenkung der Fed?
Begrenzter Wohnungsbestand und hohe Immobilienpreise
Der Rate-Lock-Effekt führt auf zwei verschiedene Arten zu einem Rückgang des Wohnungsangebots. Manche Hausbesitzer mit niedrigen Zinssätzen tun dies einfach nicht wollen verkaufen ihre Häuser, auch wenn sie es sich leisten können, ein neues zu kaufen.
Aber der anhaltende Inflationsdruck und die hohen Lebenshaltungskosten machen es laut Sly für viele Hausbesitzer größtenteils unmöglich, umzuziehen, selbst wenn sie es wollten. Wer beispielsweise einen Zinssatz von 2,5 % hat, würde seine Hypothekenzahlungen in die Höhe schnellen sehen, wenn er heute ein vergleichbares Haus kaufen würde, und das nicht nur aufgrund der aktuellen Zinssätze. Auch die Immobilienpreise sind seit Anfang 2020 um 47 % gestiegen.
„Die Immobilienpreise und die Inflation haben die Einkommen deutlich übertroffen“, sagt Sly.
In der CNET Money-Umfrage gaben 45 % der Erwachsenen in den USA an, dass sinkende Immobilienpreise eine wichtige Rolle bei ihrer Entscheidung, ein Haus zu kaufen, spielen würden. Mit anderen Worten: Käufer reagieren empfindlich auf hohe Listenpreise und Häuser fliegen nicht von der Stange, sagt er. Vickey Barron, Maklerin bei Compass.
Darüber hinaus stehen die Preise im Spannungsfeld von Angebot und Nachfrage: Viele Käufer und wenige verfügbare Wohnungen führen zu steigenden Preisen. Sly sagt, dass viele Verkäufer das Gefühl haben, sie könnten die Preise erhöhen, auch wenn die Qualität des Hauses dies nicht rechtfertigt. Und manchmal kommen sie damit durch, vor allem, wenn die Leute von teuren Märkten in billigere Städte ziehen und ihnen das Bezahlen nichts ausmacht.
Ein weiteres großes Problem für den Immobilienmarkt? Verkäufer sind in der Regel auch Käufer. Auch wenn der Preisbindungseffekt nachlässt, können Verkäufer, die Häuser zum Verkauf suchen, den Wettbewerb verstärken und die Preise in die Höhe treiben.
Die andere Seite der Wohnungsbestandsgleichung ist natürlich der Neubau von Wohnimmobilien. Im letzten Jahr, neu gebaute Häuser sind bei Käufern, die sie sich leisten können, zu einer immer beliebteren Option geworden.
Weiterlesen: Hypothekenzinsen sind nicht die einzige Hürde für Hauskäufer. Es gibt nicht genügend Häuser
Was müssen Hausbesitzer tun, um mit dem Verkauf zu beginnen?
Obwohl die Zinssenkung der Fed um 0,5 % im September eine gute Nachricht ist, sind sich Experten einig, dass sie nicht ausreicht, um den Immobilienmarkt aus dieser Sackgasse zu befreien.
„Es ist sehr positiv, aber es wird im Moment kein Tsunami von (Verkäufern) sein“, sagt Barron.
Fed-Chef Jerome Powell hat dies anerkannt in Ihren Kommentaren vom 18. September nach der Tarifsenkung. „Wenn die Zinsen sinken, werden die Menschen mehr umziehen, und das beginnt wahrscheinlich schon jetzt“, sagte er.
Er warnte jedoch, dass ein größeres Problem darin bestehe, dass das Land nicht genügend neue Häuser baue, um das Gesamtangebot zu erhöhen, was auch den Druck auf die Immobilienpreise verringern würde. „Das ist nichts, was die Fed wirklich reparieren kann“, sagte Powell.
Sly sagte, die Hypothekenzinsen müssten wieder in den Bereich von 4 % zurückkehren, damit die Menschen mit dem Verkauf und dem Umzug in neue Häuser beginnen könnten. Die Hälfte der in der CNET Money-Umfrage befragten Erwachsenen in den USA gaben an, dass ein Hypothekenzins von 4 % oder weniger es ihnen ermöglichen würde, realistisch über den Kauf eines Eigenheims oder eine Refinanzierung nachzudenken.
Und beachtliche 29 % der Befragten gaben an, dass es keinen Hypothekenzins gibt, der es ihnen ermöglichen würde, realistisch über den Kauf oder die Refinanzierung eines Eigenheims nachzudenken. Dies verdeutlicht die Herausforderungen, die niedrige Lagerbestände, hohe Immobilienpreise und Inflation unabhängig von den Zinssätzen mit sich bringen.
