Zusammenfassung
Preisschwankungen in Brasilien werden anhand bestimmter Indizes wie IPCA-IBGE und IGP gemessen. Eine Deflation kann zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führen.
Preisschwankungen in Brasilien werden anhand mehrerer spezifischer Indizes mit eigener Methodik gemessen. Beispielsweise gibt es den IPCA-IBGE, der als offizieller Inflationsindex deklariert ist und nur im Einzelhandel operiert. Im August 2023 verzeichnete dieser Index einen Anstieg von 4,61 % und wird nun im Jahr 2024 4,50 % erreichen.
Auf der anderen Seite gibt es den von der Fundação Getúlio Vargas herausgegebenen IGP, einen Index, der Veränderungen der Kaufkraft der Währung im Groß-, Einzelhandel und im Baugewerbe mit Anteilen von 60 %, 30 % bzw. 10 % ermittelt. Aufgrund seiner Konfiguration ist IGP bekanntermaßen volatiler und wird stark von Wechselkursen und Rohstoffpreisen beeinflusst.
Hier sticht der IGP-M hervor, der sich im August 2023 um -7,20 % und im August 2024 um +4,26 % veränderte. IGP-M und IGP-DI sind traditionell die am häufigsten verwendeten Indizes für in Mietverträgen festgelegte Mietanpassungszwecke.
Da es kein Gesetz oder keine Rechtsprechung zu diesem Thema gibt, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern über die Anwendung von Anpassungen, wenn der Index negativ schwankt, ein Phänomen, das als „Deflation“ bezeichnet wird.
Tatsächlich wird in Leasingverträgen in der Regel durch bestimmte Klauseln festgelegt, dass nur positive Inflationsschwankungen angewendet werden dürfen. Unabhängig von der Gültigkeit dieser Klauseln, die angesichts der nachstehenden Argumente fraglich ist, muss unter der hypothetischen Annahme, dass die Miete in einer Situation negativer Inflation unverändert bleiben sollte, klargestellt werden, dass dies unter Androhung einer Strafe für eine Verzerrung der Miete erfolgt . Wert, im nächsten angepassten Basismonat, wenn die Inflation in der Übergangsperiode ermittelt wird, muss die Miete unter Berücksichtigung von 02 Perioden angepasst werden, nämlich 12 Monate der Deflation und der folgenden 12 Monate der Inflation (d. h. wenn die Variation in Die Inflation ist höher als die Deflationsschwankung, die im vorherigen Intervall beobachtet wurde.
Mit anderen Worten: Wenn ein Vertrag sein Jahr jedes Jahr im August wiederholt und eine Klausel enthält, die die oben genannten Mietsenkungen verbietet, dann ist es im Jahr 2024 richtig, die Miete beizubehalten, da in diesem 24-Monats-Zeitraum immer noch Deflation herrscht. entspricht 2,94 %. In diesem Beispiel werden die Mietpreise also erst im August 2025 erhöht und wenn die Inflation höher als 2,94 % ist.
Das Problem besteht darin, dass einige Straßengrundstückseigentümer und Grundstücke in Einkaufszentren die 12 Monate Deflation einfach ignoriert haben und jetzt im Jahr 2024 nur die positiven Preisschwankungen in der letzten Periode berücksichtigen wollen. Beispielsweise wollen sie im August 2024 die Mieten derzeit um 4,26 % erhöhen, ohne Berücksichtigung der Deflation im Jahr 2023.
Darüber hinaus kann der Leasinggeber bei der Berechnung des kumulierten Werts über 12 Monate die deflationären Monate nicht streichen und nur die Monate berücksichtigen, in denen die Veränderung positiv war. In diesem Fall ist die Verzerrung sogar noch größer.
Die oben hervorgehobenen IGP-M-Variationen mögen für Wohn- oder Nichtwohnmietverträge im Allgemeinen unbedeutend erscheinen, jedoch für Industrie- oder Einzelhandelsmietverträge (Einzelhandelsketten, Einkaufszentren usw.), unabhängig davon, ob sich eine Deflation der Mietergebnisse darauf auswirkt oder nicht repräsentative absolute Werte.
Basierend auf der Idee, dass die jährliche Mietanpassung die Funktion hat, die Kaufkraft der Währung über einen zwischen den Parteien gewählten Index zu korrigieren, führt das Ignorieren negativer Schwankungen insgesamt oder teilweise letztendlich zu einer Verzerrung. , stellt der Mietwert nicht die tatsächliche Aufwertung oder Abwertung der Währung während des Zeitraums dar, was letztlich zu einer unrechtmäßigen Bereicherung zugunsten des Vermieters führt.
Liegt also eine vertragliche Regelung zur Mietanpassung vor, da hierzu keine gesetzliche Verpflichtung besteht, besteht kein Zweifel daran, dass der Wert bei einer negativen Inflationsrate gemindert werden sollte.
Erwähnenswert ist, dass IPC nach Untersuchungen, unter anderem von der Fundação Getúlio Vargas, der am besten geeignete Indexer für die Neuanpassung der Mietpreise aus Mietverträgen für für den Einzelhandel bestimmte Immobilien ist, da seine Schwankungen den Preisen der für den Einzelhandel vorgesehenen Produkte und Dienstleistungen folgen der Endverbraucher, nicht wie bei IGP und anderen.
Angesichts der Volatilität unserer Wirtschaft und der Unterschiede zwischen den veröffentlichten Inflationsindizes im Land besteht eine mögliche vertragliche Lösung zwischen Mietern und Vermietern darin, Mietanpassungen beispielsweise auf der Grundlage des Durchschnitts zwischen IGP-M/FV und IPCA-IBGE festzulegen.
Schließlich ist es aus der Sicht eines Mieters wichtig, dass er seinen Mietvertrag auf der Grundlage der hier besprochenen Bedingungen verhandelt und bei der Forderung nach einer angemessenen Neuanpassung seines Mietvertrags vorsichtig ist.
Daniel Cerveira ist Partner bei Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados; Autor der Bücher „Einkaufszentren – Grenzen der Vertragsfreiheit“ und „Franchising“.
