Verstehen Sie die tatsächlichen Auswirkungen der Steuerreform auf den Immobiliensektor

Zusammenfassung
Ergänzungsgesetz Nr. 68 (PLP 68), das derzeit im Senat bearbeitet wird, bringt Änderungen im Immobiliengeschäft mit sich, einschließlich Tarifen und Rabatten.

Der ergänzende Gesetzentwurf Nr. 68 (PLP 68) wird derzeit vom Wirtschaftsausschuss des Senats (CAE) bearbeitet. Die von der Kammer genehmigten Projekte umfassen unter Immobiliengeschäften folgende Tätigkeiten: (i) Immobilienverkäufe, einschließlich solcher, die sich aus Immobilienentwicklung und Grundstücksaufteilung ergeben; (ii) belastende Abtretungen und Übertragungen oder konstituierende Eigentumshandlungen an Immobilien; (iii) Leasing, Übertragung belastender Rechte und Leasing von Immobilien; (iv) Immobilienverwaltungs- und -vermittlungsdienstleistungen und (v) Baudienstleistungen.

Hervorzuheben ist die Einbeziehung von Bauleistungen, die in der der Kammer von der Bundesregierung vorgelegten Fassung nicht enthalten waren.

Dienstbarkeiten, Nutzungs- oder Raumübertragungen, Nutzungsgenehmigungen, Durchgangsrechte und andere Fälle, in denen die Nutzung physischer Räume zulässig ist, werden, wenn sie belastend sind, von IBS und CBS nach denselben Mietregeln besteuert. IBS und CBS gelten nicht für den Verkauf, die Vermietung und die Vermietung von Immobilien, die Privatpersonen gehören und nicht überwiegend für ihre wirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden.

Dieses Projekt legt jedoch keine objektiven Kriterien fest, um zu bestimmen, wann eine Person eine dominante Immobilientätigkeit ausübt, weder auf der Grundlage der Anzahl der Transaktionen noch des Wertes.

In der an die Kammer übermittelten Fassung von PLP 68 ging die Bundesregierung davon aus, dass Immobilienbetriebe von einem Rabatt von 20 % auf die kombinierten IBS- und CBS-Tarife profitieren würden. Die Abgeordneten halten es für sinnvoll, diesen Rabatt auf 40 % im allgemeinen Betrieb und auf 60 % im Vermietungsgeschäft, bei belastenden Aufträgen und im Leasing zu erhöhen. Mit dem Ziel, die Wirtschaft ausreichend anzukurbeln und Arbeitsplätze zu schaffen, können die Ermäßigungen je nach Tätigkeit differenziert werden, so dass beispielsweise die Immobilienentwicklung größere Rabatte erhalten kann als die Vermietung, die wiederum größere Rabatte im Vergleich zur Immobilienvermittlung erhalten kann.

Die Abgeordnetenkammer behielt den progressiven Charakter der Besteuerung bei, der durch die sogenannte „soziale Kürzung“ gekennzeichnet war, bei der die Steuern proportional umso höher waren, je höher der Wert des Eigentums war. In diesem Fall wird ein „sozialer Dämpfer“ festgelegt, der nach Abzug des Anpassungsdämpfers auf 100.000 R$ pro neues Wohnobjekt und 30.000 R$ pro Wohngrundstück bis zur Basiswertgrenze der Berechnung festgelegt wird. Das bedeutet, dass neue Immobilien und höherwertige Wohngrundstücke stärker besteuert werden als begehrte Immobilien.

Ich verstehe, dass der Fortschritt besser durch die Schaffung weiterer Gruppen und Tarife gekennzeichnet wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, die Kriterien für die Aktualisierung des Wertes des Sozialdämpfers festzulegen, da es mit der Zeit zu Korrosion durch Inflation kommt.

Darüber hinaus wurde ein „Anpassungsdämpfer“ geschaffen, der darauf abzielt, die Auswirkungen der Übergangsphase und Akquisitionen von Verkäufern, die nicht den regulären IBS- und CBS-Regelungen unterliegen, zu minimieren. So ist vorgesehen, dass beim Verkauf von Immobilien durch einen Steuerpflichtigen, der den regulären IBS- und CBS-Regelungen unterliegt, der diesen Anpassungen entsprechende Betrag bis zur Wertgrenze von der Berechnungsgrundlage abgezogen werden kann.

Wir wissen, dass IBS und CBS ICMS, ISS bzw. PIS und COFINS ersetzen werden. Im Sonderfall der Immobilienaktivitäten (Veräußerung, Übertragung, Vermietung) erfolgt eine Substitution nur in Bezug auf PIS und COFINS, da kein Vorkommen von ICMS und ISS vorliegt.

Das Finanzministerium gab bekannt, dass die kombinierten IBS- und CBS-Sätze etwa 27,97 % betragen werden. Immobiliengeschäfte werden von PIS und COFINS besteuert, wobei ein kombinierter Satz von 9,25 % für Unternehmen gilt, die auf reale Gewinne besteuert werden, und 3,65 % für Unternehmen, die auf geschätzte Gewinne besteuert werden. Unter Berücksichtigung der vom Finanzministerium veröffentlichten Standardsätze und einer Reduzierung um 40 % bei allgemeinen Operationen und um 60 % bei Leasing-, Schwerauftrags- und Leasingoperationen betragen die effektiven Sätze von IBS und CBS zusammen 16 bzw. 78 % 11,19 %.

Mit anderen Worten: Ein direkter Vergleich der aktuellen Sätze mit den künftigen Sätzen weist auf eine Erhöhung der Steuerlast hin, deren negative Auswirkungen durch soziale Dämpfungen und Anpassungen sowie die Möglichkeit der Anrechnung von IBS und CBS für Vorleistungsgewinne minimiert werden. . Ich möchte Sie auch daran erinnern, dass zusätzlich zu IBS und CBS geplant ist, die Inzidenz von ITBI beizubehalten, was die Steuerkosten bei Kauf- und Verkaufsvorgängen weiter erhöhen wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in diesem Zusammenhang Unsicherheit über Unternehmen im Immobiliensektor besteht und die Befürchtung besteht, dass dieser Sektor letztendlich zu den Sektoren gehören wird, die eine wirksamere Besteuerung erhalten, um die Sektoren zu kompensieren, die Kürzungen erfahren werden.