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Kanadas größter Markt für Eigentumswohnungen steht vor der größten Bewährungsprobe seit Jahrzehnten, da die Zahl der Anleger, die jeden Monat Geld verlieren, und der Betrag, den sie verlieren, explosionsartig angestiegen ist, heißt es in einem neuen Bericht von CIBC und Urbanation.
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Steigende Kosten haben dazu geführt, dass 82 % der Anleger in neu fertiggestellten Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2024 Hypotheken als negativen Cashflow hatten, heißt es in einem am Donnerstag veröffentlichten Bericht.
Die Zahl ist gegenüber 77 % im letzten Jahr gestiegen und deutlich höher als im Jahr 2020, als 40 % der neu fertiggestellten Eigentumswohnungen ein Defizit aufwiesen.
In Dollar ausgedrückt hatten Anleger, die im Jahr 2023 Eigentumswohnungsgeschäfte abschlossen, einen durchschnittlichen negativen monatlichen Cashflow von 597 US-Dollar, gegenüber 223 US-Dollar pro Monat für diejenigen, die im Jahr 2022 Geschäfte abschlossen, während Anleger, die in den Jahren 2021 und 2020 Eigentumswohnungen erwarben, immer noch durchschnittliche monatliche Gewinne erzielten. Von denjenigen, die letztes Jahr Geschäfte abschlossen, verloren etwa 30 % mehr als 1.000 US-Dollar pro Monat, heißt es in dem Bericht.
Dieser Trend, der durch frühere Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und höhere Zinssätze angeheizt wurde, hat die Anleger von Eigentumswohnungen unter Druck gesetzt. Die Verkäufe neuer Eigentumswohnungen sind auf den tiefsten Stand seit 27 Jahren gesunken, was zu größeren Risiken für den Markt führt.
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„Man kann mit Recht sagen, dass der kanadische Immobilienmarkt im Allgemeinen und der GTA-Markt im Besonderen angesichts des aktuellen Umfelds vor der größten Bewährungsprobe seit der Rezession von 1991 stehen“, sagten die Berichtsautoren Benjamin Tal von CIBC und Shaun Hildebrand von Urbanation.
Obwohl Eigentumswohnungsinvestoren die Krise zu spüren bekommen und die Lagerbestände stark steigen, übt dies keinen größeren Druck auf die Eigentumswohnungspreise aus. Laut Urbanation fielen die Preise für nicht verkaufte Einheiten im vergangenen Jahr nur um 2,6 % und in den letzten beiden Jahren um 4,5 %.
„Ich sehe deswegen nicht viele Notverkäufe oder Zwangsvollstreckungen“, sagte Hildebrand in einem Interview. „Die Preise scheinen stabil zu bleiben, was darauf hindeutet, dass die Anleger keine große Verkaufsdringlichkeit haben.“
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Das größte Risiko könne nicht ein starker Preisverfall, sondern der künftige Wohnungsbau sein, sagte Hildebrand.
„Das größte langfristige (Risiko) ist ein Mangel an Wohnraum. Investoren sind das Lebenselixier der neuen Wohnungsbauentwicklung in der GTA. Wenn sie sich also in einer schwierigen finanziellen Situation befinden, wird das ihre Lust am Kauf neuer Einheiten verringern, und das wird ziemlich schwerwiegende Auswirkungen auf das Wohnungsangebot haben.“
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Auch wenn viele Anleger Geld verlieren, ist der Mietmarkt immer noch stark und die Zinssätze beginnen zu sinken. Am Mittwoch senkte die Bank of Canada ihren Leitzins um einen Viertelprozentpunkt auf 4,5 %, nachdem sie ihn im Juni gesenkt hatte.
Und obwohl der Bericht Vergleiche mit den frühen 1990er Jahren zieht, als die Preise für Eigentumswohnungen vom Höchststand bis zum Tiefststand um 40 % fielen, seien die Herausforderungen nicht ganz dieselben, sagte Hildebrand.
„Ich glaube nicht, dass dies das Szenario ist, mit dem wir derzeit konfrontiert sind, da die Zinssätze bereits ihren Höhepunkt erreicht haben und immer noch viel niedriger sind als zuvor.“
Doch da die Kosten für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um 21 % gestiegen sind, verglichen mit einem Anstieg der Mieten um 8 %, ist nach Ansicht der Autoren eine Kombination aus höheren Wiederverkaufspreisen, steigenden Mieten und niedrigeren Zinssätzen erforderlich, um den Markt umzukehren.
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