Artikel ini adalah bagian dari seri Home School Global News, yang memberikan masyarakat Kanada dasar-dasar yang perlu mereka ketahui tentang pasar perumahan yang tidak diajarkan di sekolah.
Biaya pinjaman mulai turun setelah penurunan suku bunga pertama yang dilakukan Bank of Canada, sehingga memicu spekulasi dari seluruh penjuru pasar perumahan tentang bagaimana reaksi pembeli dan penjual.
Pemangkasan sebesar seperempat poin yang dilakukan Bank of Canada pada awal bulan ini menandai titik balik bagi pasar perumahan, yang telah mereda secara signifikan dari hiruk pikuk era pandemi yang menyebabkan tingkat suku bunga terendah membuka pintu bagi banyak pembeli baru.
Siklus kenaikan suku bunga berikutnya membuat banyak calon pembeli tidak dapat memenuhi syarat atau sedang menunggu untuk melihat di mana harga rumah ditetapkan sebelum terjun ke pasar sendiri.
Clay Jarvis, pakar real estat di NerdWallet Kanada, mengatakan kepada Global News bahwa gagasan “menentukan waktu pasar” biasanya melihat pembeli yang “cerdas dan berpengalaman” mencoba memanfaatkan penurunan harga rumah dalam periode tenang, melompat lebih dulu sebelum terburu-buru membeli rumah. kesepakatan terbaik dengan sedikit persaingan.
Banyak pasar perumahan di seluruh negeri memang melambat pada musim semi ini, berdasarkan data dari Asosiasi Real Estat Kanada yang dirilis awal pekan ini. Orang dalam di CREA mengatakan pertanyaan yang akan menentukan seberapa sibuknya sisa tahun ini adalah seberapa jauh dan seberapa cepat siklus pelonggaran Bank of Canada berlangsung.
Jajak pendapat dari Ipsos yang dilakukan secara eksklusif untuk Global News mendukung hal tersebut. Di antara non-pemilik yang disurvei setelah penurunan suku bunga bank sentral bulan ini, sekitar 63 persen mengatakan mereka perlu melihat lebih banyak pelonggaran sebelum mereka keluar dari pasar dan memasuki pasar.
Namun Davelle Morrison, broker real estate Bosley Real Estate di Toronto, mengatakan bahwa pembeli yang menunggu tingkat hipotek ideal mereka mungkin kehilangan peluang untuk mendapatkan kesepakatan yang lebih baik di pasar yang lebih lambat saat ini.
Ketika suku bunga semakin turun, Morrison mengatakan kemungkinan besar akan lebih banyak pembeli yang kembali ke pasar. Hal ini meningkatkan persaingan untuk mendapatkan listing yang tersedia dan bahkan dapat membuat perang penawaran menjadi lebih umum, katanya, sebuah lingkungan yang dapat menyebabkan nilai rumah meningkat.
Morrison mengatakan warga Kanada harus mempertimbangkan tingkat suku bunga hipotek yang dapat mereka terima dan harga pembeliannya, namun tidak harus sama. Pembeli rumah hanya mendapat satu kesempatan untuk melunasi harga pembelian properti mereka, catatnya, namun akan memperbarui tingkat hipotek mereka beberapa kali selama masa pinjaman.
“Saya akan menyarankan kepada beberapa orang yang menunggu di sela-sela, seperti yang mereka katakan, agar Anda menikah dengan rumah tersebut, namun tetap menentukan tarifnya,” kata Morrison.
Membayar harga yang lebih tinggi di muka dan mudah-mudahan memperbarui dengan harga yang lebih murah dalam waktu beberapa tahun mungkin sepadan dengan pengorbanannya jika Anda bisa mendapatkan kondominium entry-level dengan harga $600.000, bukan $700.000 ketika biaya pinjaman turun, ia menawarkan sebagai contoh. .
Realitas finansial masih menjadi penghalang
Tentu saja, kemampuan menentukan waktu pasar mengasumsikan bahwa calon pembeli mampu memenuhi syarat sejak awal.
Jarvis mengatakan bahwa meskipun beberapa pemilik rumah mungkin memperdebatkan apakah ini saat yang tepat untuk membeli rumah, bagi banyak pemilik, “hambatan sebenarnya adalah finansial.”
Berita dan wawasan keuangan dikirimkan ke email Anda setiap hari Sabtu.
Memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek memperhitungkan riwayat kredit individu, jumlah uang muka, dan tingkat pendapatan mereka.
Pemotongan suku bunga sebesar seperempat poin persentase tidak akan mengubah aritmatika bagi warga Kanada yang sebelumnya tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek, Jarvis menjelaskan, karena keputusan suku bunga kebijakan Bank Kanada secara langsung berdampak pada hipotek dengan suku bunga variabel di pasar.
Namun suku bunga variabel di pasar dalam banyak kasus masih jauh di atas enam persen, sementara hipotek dengan suku bunga tetap biasanya setidaknya satu poin persentase lebih rendah. Dalam hal memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dan lulus stress test, saat ini pembeli rumah memenuhi syarat dengan tarif dua poin persentase di atas tarif kontrak mereka.
Hal ini berarti memenuhi syarat dengan tingkat suku bunga minimal delapan persen untuk hipotek dengan suku bunga variabel, atau mendekati tujuh persen untuk beberapa suku bunga tetap.
Jarvis mengatakan bahwa bagi pembeli rumah pertama kali yang ingin memenuhi syarat, lebih masuk akal untuk mempertimbangkan rute tarif tetap sekarang karena standar yang lebih rendah.
Namun dia mencatat bahwa pasar suku bunga tetap tidak terkait erat dengan keputusan Bank Sentral Kanada. Sebaliknya, hipotek tetap diberi harga dari pasar obligasi, yang memperoleh suku bunga dari pertaruhan mengenai jalur suku bunga bank sentral. Pasar obligasi dapat bergerak lebih rendah sebagai respons tidak hanya terhadap penurunan suku bunga yang dilakukan oleh Bank Sentral Kanada, namun juga terhadap ekspektasi pasar berdasarkan data inflasi atau bahkan sikap para pengambil kebijakan bank sentral dalam mendiskusikan prospeknya.
Hanif Bayat, CEO situs pembanding Wowa.ca, mengatakan kepada Global News bahwa telah terjadi beberapa pelonggaran suku bunga hipotek tetap di tengah dimulainya siklus pelonggaran Bank of Canada.
Sejak awal bulan Juni, imbal hasil obligasi Pemerintah Kanada bertenor lima tahun – yang menginformasikan tingkat suku bunga yang ditawarkan pada hipotek tetap bertenor lima tahun – telah turun hampir setengah poin persentase.
Bayat mengatakan bahwa beberapa pemberi pinjaman besar di Kanada telah mulai mengurangi penawaran suku bunga tetap mereka sebagai tanggapannya, namun ia memperingatkan bahwa pergerakan di sini lebih bertahap dibandingkan pemotongan yang dilakukan oleh Bank Sentral Kanada.
Ketika hipotek dengan suku bunga tetap sudah cukup rendah bagi warga Kanada untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan jumlah hipotek yang mereka butuhkan dan biaya bulanan yang dapat mereka tanggung, Jarvis mengatakan hanya masalah waktu sebelum persaingan memanas di pasar perumahan Kanada.
Jajak pendapat Ipsos pada awal bulan menunjukkan bahwa enam persen non-pemilik yang disurvei mengatakan suku bunga harus turun kurang dari satu poin persentase agar mereka dapat mempertimbangkan untuk membeli properti. Satu dari empat mengatakan mereka perlu melihat pemotongan antara satu dan 3,99 poin persentase untuk bisa masuk ke pasar, sementara 10 persen mengatakan mereka perlu penurunan yang lebih tajam agar kepemilikan rumah bisa terwujud.
“Begitu orang-orang memutuskan, ya, tarifnya cukup rendah bagi saya untuk pergi, mereka akan pergi. Dan begitu hal ini terjadi, persaingan akan meningkat,” kata Jarvis.
“Mungkin tidak sampai pada titik yang kita lihat dalam beberapa tahun terakhir – tentu saja tidak selama pandemi – tetapi ketika hambatan masuk bagi semua orang sudah berkurang, mengapa orang harus menunggu?”
Akankah harga naik ketika harga turun?
Namun Bayat tidak yakin bahwa beberapa penurunan suku bunga berikutnya akan menyebabkan permintaan – dan lebih jauh lagi, harga – melonjak.
Dia mengakui bahwa pernah terjadi percepatan harga di masa lalu setelah penurunan suku bunga, terutama pandemi COVID-19, ketika harga rumah melonjak karena pembeli membanjiri pasar dengan suku bunga hipotek yang murah.
Namun Bayat menjelaskan hal ini hanya mungkin terjadi karena pendapatan rumah tangga yang relatif stabil selama pemulihan pandemi, didukung oleh paket stimulus fiskal yang kuat dari pemerintah.
Namun saat ini, siklus pelonggaran suku bunga Bank of Canada terjadi di tengah tanda-tanda melemahnya perekonomian Kanada.
“Ada satu faktor yang menjadi lebih penting – yaitu pasar kerja,” jelas Bayat.
Tingkat pengangguran meningkat hingga 6,2 persen secara nasional dan bahkan lebih tinggi lagi di beberapa kota seperti Toronto, dimana tingkat pengangguran pada bulan Mei naik menjadi 7,9 persen secara lokal.
Dengan ekspektasi dari para pengamat pasar bahwa perekonomian akan tetap lemah dan pengangguran akan meningkat dalam beberapa bulan mendatang, Bayat berpendapat bahwa permintaan di pasar perumahan akan tetap terbatas jika masyarakat Kanada mengalami penurunan pendapatan.
Faktor lain yang mempengaruhi harga adalah ketersediaan rumah. Meskipun Kanada mengalami kekurangan pasokan secara struktural yang menyebabkan harga rumah tetap tinggi bahkan selama koreksi, beberapa segmen pasar tampak kelebihan stok; Bayat mencatat bahwa listing yang tersedia di Toronto berada pada level tertinggi dalam 14 tahun pada pertengahan Juni, misalnya.
Perkembangan harga di Kanada dapat berbeda-beda di setiap wilayah, kata Bayat, tergantung pada sektor ekonomi mana yang paling terkena dampak perlambatan saat ini. Namun di beberapa segmen, seperti pasar kondominium Toronto dan Vancouver, dia tidak melihat harga naik dengan cepat, atau bahkan sama sekali, tahun ini meskipun Bank of Canada memperkirakan akan ada tiga kali penurunan suku bunga lagi.
Asisten kepala ekonom RBC Robert Hogue mengatakan dalam sebuah laporan awal pekan ini bahwa diperlukan penurunan suku bunga yang lebih “berarti” untuk “melepaskan permintaan terpendam yang besar” di pasar perumahan Kanada yang meningkat selama siklus kenaikan suku bunga beberapa tahun terakhir.
Dia juga menduga bahwa aktivitas perumahan hanya akan meningkat secara signifikan di sebagian besar pasar pada tahun 2025.
FOMO dan keputusan perumahan
Dalam pandangan Bayat, calon pembeli rumah tidak perlu terburu-buru dan bisa menunggu biaya pinjaman untuk memenuhi kebutuhan finansial mereka sebelum membeli.
Jarvis setuju bahwa sebelum membiarkan rasa takut ketinggalan, atau FOMO, mendorong pembelian rumah di tengah penurunan suku bunga, masyarakat Kanada harus “mengambil langkah mundur.”
Jika memiliki rumah adalah bagian penting dari strategi pensiun, misalnya, Jarvis mengatakan ya, pembeli harus memfokuskan tujuannya untuk memasuki pasar perumahan.
Di sini, pembeli harus mempertimbangkan realitas jangka panjang dan jangka pendeknya: apakah membeli rumah hari ini akan menjamin masa depan finansial Anda dengan mengorbankan anggaran yang lebih ketat selama bertahun-tahun?
Di sisi lain, jika itu adalah dorongan emosional – merasa bahwa kepemilikan rumah adalah langkah penting untuk “merasa seperti orang dewasa,” misalnya – Jarvis memperingatkan bahwa FOMO dapat mendorong calon pembeli ke dalam situasi penawaran di mana mereka menawarkan lebih dari apa yang realistis. tujuan mereka.
“Hal tentang FOMO adalah bahwa itu adalah motivator nyata sebelum Anda melakukan sesuatu, tetapi setelah hal itu hilang… apa motivasi Anda? Apa yang tersisa?” dia bertanya.
“Anda mempertimbangkan emosi versus realitas keuangan Anda. Dan menurut saya, jika kedua dinamika tersebut dipertemukan, maka realitas keuangan secara umum akan menang.”
— dengan file dari Anne Gaviola dari Global News
